Le secteur de l’immobilier commercial est en pleine mutation, et la question de l’investissement dans les actions d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW) en 2025 mérite une attention particulière. Les changements des comportements consommateurs, les enjeux économiques et les performances récentes de l’entreprise soulèvent des interrogations essentielles. Quelles sont donc les perspectives d’URW pour l’année à venir ?
Unibail : Un acteur incontournable de l’immobilier commercial
Unibail-Rodamco-Westfield, généralement abrégé en URW, figure parmi les leaders mondiaux dans le domaine de l’immobilier commercial. Cette multinationale, née de la fusion entre Unibail-Rodamco et Westfield Corporation en 2018, est spécialisée dans la gestion et le développement de centres commerciaux, de bureaux et d’espaces de loisirs. Elle possède un portefeuille d’actifs variés et emblématiques répartis sur 12 pays, affichant une capitalisation boursière de près de 49,8 milliards d’euros.
Particulièrement engagée dans une démarche de durabilité, Unibail a pour objectif d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2030. En intégrant des solutions numériques dans ses établissements, l’entreprise s’efforce de répondre aux attentes croissantes des consommateurs tout en se projetant dans une dynamique écologique.
2024 : Des résultats financiers encourageants
L’année 2024 a marqué un tournant pour Unibail avec un chiffre d’affaires de 2,21 milliards d’euros, enregistrant une hausse de 12,2 % par rapport à l’année précédente. Cette croissance résulte principalement de la réouverture des centres commerciaux et du retour des clients après la levée des restrictions sanitaires qui avaient pesé sur le secteur.
Avec un bénéfice net de 1,34 milliard d’euros, l’entreprise affiche une gestion optimisée de ses coûts et une efficacité accrue dans ses opérations. La réduction de l’endettement, pour atteindre un ratio d’endettement net sur valeur d’actif de 32 %, confère également à URW une flexibilité financière précieuse pour de futurs investissements.
Volatilité des actions Unibail : Analyse des tendances
Le parcours boursier d’Unibail depuis la fin de 2023 a été marqué par des fluctuations significatives. En janvier 2024, le cours de l’action se stabilisait autour de 65 euros, avant de monter à 81 euros en juin, profitant d’annonces favorables relatives à la cession d’actifs comme la tour Trinity. Cependant, la hausse des taux d’intérêt et les incertitudes économiques qui se sont installées ont contribué à ramener le cours à 73 euros en décembre.
Malgré cette volatilité, des éléments incitent à l’optimisme. L’entreprise a su réduire sa dette de 3,2 milliards d’euros en un an, et le rendement des dividendes reste attractif à 5 %. Toutefois, la pression sur les flux de trésorerie et les prévisions de croissance modérée incitent à une certaine prudence sur le marché.
Les analystes financiers face à l’action Unibail
Le consensus parmi les analystes financiers est partagé concernant les actions d’Unibail en 2025. En consultation avec 13 experts suivis par Boursier.com, une perspective plutôt prudente émerge, bien que certains, comme la banque d’investissement Jefferies, ont relevé leur recommandation de « Conserver » à « Acheter ». L’objectif de cours fixé pourrait atteindre 92 euros au cours de l’année.
Le potentiel de revalorisation des actions Unibail
Unibail se trouve dans une situation favorable pour une revalorisation tout au long de 2025. La performance boursière de l’année précédente, avec une hausse approximative de 45 %, est encourageante. Alors que les actions évoluent autour de 67 euros en avril 2025, elles demeurent en retrait de leurs niveaux d’avant-crise sanitaire où elles s’élevaient à environ 130 euros.
Ce décalage entre la valeur boursière actuelle et la valeur nette des actifs (EPRA NTA), estimée à environ 130 euros par action, attire l’œil des investisseurs soucieux de trouver des opportunités dans le marché immobilier. La capitalisation boursière est ainsi significativement inférieure à la valeur des actifs immobiliers d’Unibail, renforçant son attractivité sur ce point.
Revitalisation des dividendes d’Unibail
La reprise des dividendes d’Unibail, lente mais certaine, est une autre facette à considérer. Après leur suspension en 2020, un dividende de 2,50 euros par action a été annoncé pour 2024, avec une projection de 4 euros pour 2025. Cet aspect, avec un rendement brut proche de 6 %, est séduisant pour les investisseurs en quête de revenus passifs dans un environnement encore marqué par des taux d’intérêt élevés.
Stratégie de désendettement et recentrage sur les actifs stratégiques
Unibail s’engage dans un plan de transformation significatif, visant à réduire son endettement et à céder les actifs jugés moins rentables. En trois ans, le groupe a réalisé la vente d’actifs dits « non core » totalisant près de 4 milliards d’euros, réduisant ainsi sa dette nette à environ 18 milliards d’euros, avec l’ambition de descendre en dessous de 15 milliards d’euros d’ici 2026.
Ce recentrage stratégique sur les grandes métropoles telles que Paris, Londres, Madrid, Los Angeles et San Francisco, permet à Unibail de maintenir une position de leader sur des marchés de premier plan. Le portefeuille d’actifs prime, incluant des centres populaires tels que Westfield London et Les Quatre Temps à La Défense, joue un rôle crucial dans la revitalisation de l’image de l’entreprise.
Perspectives du secteur immobilier commercial en 2025
En dépit des défis rencontrés durant la crise sanitaire et l’essor de l’e-commerce, le secteur de l’immobilier commercial montre des signes de résilience. Les consommateurs reviennent progressivement dans les centres commerciaux, et la tendance vers des expériences physiques marquées renforce la valeur des lieux bien situés.
Les recentrages stratégiques d’Unibail et sa capacité à attirer une clientèle variée participent à cette dynamique. Selon le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), la fréquentation des centres commerciaux en France a augmenté de 8,2 % en 2024 par rapport à 2022. Avec un taux d’occupation moyen de 96 %, Unibail se trouve dans une situation propice à la génération de cash-flow.
Évaluation des risques avant d’investir
Malgré les signaux positifs, certains risques méritent une attention particulière avant d’envisager un investissement dans les actions d’Unibail. L’environnement macroéconomique, notamment les taux d’intérêt élevés, pourrait continuer à peser sur la valorisation boursière et ralentir les transactions immobilières. Les conséquences de l’inflation affectent également les coûts de maintenance et de rénovation des actifs, ajoutant une couche d’incertitude dans la prise de décision.
La dépendance d’Unibail à l’économie européenne et américaine représente un autre risque conséquent. Une dégradation conjoncturelle dans ces zones géographiques pourrait impacter la fréquentation de ses centres commerciaux et compromettre la solvabilité des locataires, ce qui nuirait à la rentabilité de l’entreprise.
Un moment propice pour l’acquisition d’actions Unibail en 2025
L’évaluation du bon moment pour acheter les actions Unibail s’avère délicate, mais certains éléments plaident en faveur d’une opportunité d’investissement particulièrement intéressante en 2025. Depuis janvier 2024, l’action URW indique une tendance haussière, avec des points bas de plus en plus élevés. Avec un franchissement du seuil technique des 65 euros, il pourrait entraîner un cycle d’achat vers 75, voire 85 euros.
En dépit de la hausse récente, le potentiel de rattrapage demeure présent. En combinant la transformation stratégique en cours et des résultats semestriels qui dépassent les attentes, une revalorisation accélérée de l’action pourrait être envisagée. L’horizon de moyen terme, situé entre 2 à 3 ans, laisse supposer que les investisseurs peuvent tirer parti de cette dynamique de croissance.
Les actions d’Unibail-Rodamco-Westfield se présentent aujourd’hui comme une option attrayante pour les investisseurs attentifs à la recherche de rendements et de possibilités de revalorisation. Avec une stratégie clairement définie, accompagnée d’une solidité financière accrue, URW pourrait bien réussir à reconquérir la confiance du marché. Le chemin emprunté par l’entreprise, bien que parsemé d’obstacles, est à même de le mener vers de nouveaux sommets.
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